每經(jīng)記者  楊羚強  實習生  羅倫  發(fā)自上海

        廣西南寧年內(nèi)將成為國內(nèi)首個取消商品房預售制度的試點城市！1月23日傳出的上述消息震動了當?shù)貥鞘?。南寧市房產(chǎn)管理局政務信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月24日的商品房成交量僅為38套，與之前單日平均交易量200多套相比，下滑近80%。

        在一些分析人士眼中，由于開發(fā)商沒有足夠資金繼續(xù)建房，未來南寧地區(qū)的商品房市場很有可能長期開發(fā)量嚴重不足，導致出現(xiàn)供小于求，并推動當?shù)胤績r上漲。當?shù)嘏c房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)，也將受到巨大打擊。

        不過，昨日（1月25日），廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳表示，上述試點取消商品房預售制度的細則還在初步擬定階段，并未正式發(fā)布。

南寧引爆樓市“深水炸彈”

        1月23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳對外宣布，為進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。

        25日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳辦公室向  《每日經(jīng)濟新聞》記者進一步證實，上述試點取消商品房預售的制度目前還未正式制定頒布，尚處在一個細則初步擬定的階段。制度具體的細則和下發(fā)時間，將由南寧相關(guān)政府在建設部與建設廳的共同指導下，結(jié)合南寧市當?shù)氐木唧w情況再行擬定、頒布。

        不過，上述消息仍然令開發(fā)商驚愕。一家在當?shù)亻_發(fā)商品住宅的大型房企品牌部副總監(jiān)說，如果未來南寧真要取消預售制度，相當于引爆一枚“深水炸彈”，威力還要比物業(yè)稅正式出臺還要猛十倍。

        在上述人士看來，取消商品房預售制度，不僅令公司無法使用預售款開發(fā)項目，更使得整個項目的資金回籠時間被延長一年時間。開發(fā)商將因為資金周轉(zhuǎn)時間而承擔更多融資成本和風險。

        國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)業(yè)的57128億元開發(fā)資金來源中，有15914億元來源于商品房的訂金及預收款，占整體資金來源的25%。

成交量暴跌是巧合？

        巧合的是，南寧市房產(chǎn)管理局政務信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，傳出取消預售制度消息的第二天，1月24日的商品房成交量僅為38套，較此前200多套的日均交易量下滑近80%。

        南寧冠宇房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負責人鄧勇說，截至2009年底，南寧樓市均價穩(wěn)定在5000元/平方米左右，為近年來的較高價位，但南寧的普通購房者傾向于選購均價不超過4500/平方米的中低端房源。

        在南寧地市場唱主角的大型外來地產(chǎn)品牌開發(fā)商更傾向于大規(guī)模建造中高端項目。預售房制度的取消，使得開發(fā)商預售、竣工，到交付的資金運作模式瓦解。

        中原地產(chǎn)分析師季峰說，開發(fā)商的原有資金運作模式的瓦解，長期來看會使南寧當?shù)貥鞘械墓窟M一步減少，導致房價上漲。雖然，在短期內(nèi)部分開發(fā)商會因為資金緊張而降價賣房，但當?shù)厥袌龅墓∪保瑓s將注定是中長期的事，這可能會導致商品住宅的長時間上漲。

        據(jù)鄧勇介紹，南寧市房地產(chǎn)二手房的流通率非常低，僅為3%。很多房源從新房竣工交付到拿到產(chǎn)權(quán)證的周期短則2年，長則5年～6年。

        二手房流轉(zhuǎn)速度的緩慢，一定程度使得當?shù)厥袌龊茈y依賴二手房填補新房供應不足的空白。

        不過，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，取消商品房預售制度，長期看來仍是利大于弊。取消商品房預售制度后，所有新建商品房將以現(xiàn)房形態(tài)對外銷售，可以部分解決房屋質(zhì)量、入住時間等問題。

新聞資料

商品房預售制

        商品房預售制，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。

預售制的弊端

        在商品房預售制下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。預售制的弊端在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創(chuàng)新高。

國外的房屋預售

        國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱”的地方。業(yè)主愿意支付預售款的原因是：房地產(chǎn)市場火熱，預期的房價上漲比較確定；預售款占總房價的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆课莶粷M意或者其他原因想要退房，風險和損失都不大。對開發(fā)商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間的差值。



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