每經(jīng)記者  徐奎松

話題緣起

        12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。

        12月9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出終止二手房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

        12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出要遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

        12月17日，財(cái)政部和國(guó)土部等五部委聯(lián)手出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，其中規(guī)定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

        與此同時(shí)，有媒體披露，根據(jù)學(xué)者測(cè)算，2009年信貸總量的30％進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；而大型房企的圈錢、圈地的氣魄，更是令人吃驚。因此，2009年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出驚天奇跡：房?jī)r(jià)越高售量越多；上半年是房地產(chǎn)商使盡手段蠱惑人心，下半年是投資者瘋狂搶房；天量信貸將地方政府、房地產(chǎn)商、銀行和投機(jī)者連成“四位一體”。未來如何化解信貸風(fēng)險(xiǎn)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)了兩位資深專家為您解析。

靠樓市拉升  經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大

        NBD：兩位專家好！12月17日財(cái)政部等五部委出臺(tái)的  《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》以及最近一段時(shí)間針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，引起社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的熱烈討論。臨近年底，作為宏觀調(diào)控，你們?cè)趺纯次宀课雠_(tái)的《通知》？

        曹建海：《通知》的目的很明確，是壓低拿地價(jià)格，控制拿地規(guī)模。在我看來，唯一能盡快達(dá)到目的的，是將土地出讓金一次性繳清。

        袁鋼明：現(xiàn)在之所以把房地產(chǎn)炒得十分火熱，價(jià)格高得離奇，很大程度上說明開發(fā)商太有錢了，而把錢用在土地上是最安全、最保險(xiǎn)的。所以，開發(fā)商拼命圈地。唯一解決的辦法，是控制房?jī)r(jià)不再上漲，土地圈占率才會(huì)下降。

        NBD：房地產(chǎn)商圈地氣候是如何形成的？

        曹建海：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年的9.2萬億信貸中，1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，國(guó)內(nèi)貸款8994億元，個(gè)人按揭貸款也超過7000億元，加上形形色色的貸款，以各種方式流入房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)占總量的30％以上。

        根據(jù)有關(guān)測(cè)算，今年有4.8萬億的信貸流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商又普遍地采用多種杠桿的方式，有的繼續(xù)采用貸款，還有就是在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。

        去年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)的地方政府把2007年底出臺(tái)的土地出讓金收緊性政策放開，今年初，有些房地產(chǎn)商拿地還上繳15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不著急，所以，房地產(chǎn)商在這種極度寬松的政策下，用很大的金融杠桿撬動(dòng)了更大的地產(chǎn)規(guī)模。

        袁鋼明：借助了經(jīng)濟(jì)刺激政策、寬松的貨幣政策以及年初給予的很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)業(yè)火爆了一把，而經(jīng)濟(jì)回升很大程度上是依靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)。但是，這種回升帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)體現(xiàn)出來了，這種回升不像工業(yè)回升那樣安全，房地產(chǎn)的回升本身就帶有很強(qiáng)的投機(jī)性和冒險(xiǎn)性。所以，我們要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，在房產(chǎn)繁榮到一定程度，就得想辦法控制，否則得不償失。

        NBD：日前，建設(shè)部召集了200多名副市長(zhǎng)共商房地產(chǎn)大計(jì)，主題是壓低房?jī)r(jià)嗎？

        曹建海：建設(shè)部召集了200多名副市長(zhǎng)開會(huì)，預(yù)計(jì)內(nèi)容是不要讓房?jī)r(jià)漲得太快。這顯然沒有抓住乃至解決目前最主要的問題。目前老百姓的意愿是希望房?jī)r(jià)能夠理性回落，而且是回落到大家都能買得起的水平，一個(gè)家庭年收入的6倍能買得起一套房子，這是一個(gè)比較合理的基數(shù)。

        袁鋼明：今年年初房?jī)r(jià)下跌時(shí)，為了抑制經(jīng)濟(jì)低迷，特別是通過鼓勵(lì)住房需求政策活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，以拉動(dòng)GDP，確保完成保八任務(wù)，這些政策是應(yīng)該的。但是，自6月份之后，在房?jī)r(jià)回升的同時(shí)，住房供給需求一路上飚。整個(gè)下半年，根本分不清哪些是真正的購(gòu)房需求，哪些是購(gòu)房投機(jī)。

        現(xiàn)在很多人買房不是為了居住，而是為了投資和投機(jī)。有個(gè)調(diào)查說，有70％的人對(duì)當(dāng)前的價(jià)格不滿意，有30％的人很滿意。在我看來，這就很奇怪了，房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜，為什么還有30％的人希望房?jī)r(jià)上漲？我想，這部分人手里應(yīng)該有投資房和投機(jī)房，他們買房是為了等升值而不是為了居住。由此可以判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的投機(jī)概率大概應(yīng)該在30％左右。

        30％的投機(jī)率已經(jīng)很高了，但是昨天王石說，據(jù)調(diào)查，有些城市的樓盤，投機(jī)性達(dá)到了三分之二。在國(guó)際上，最高的投機(jī)性才是10％，到了20％就越過風(fēng)險(xiǎn)線，我國(guó)30％的投機(jī)性是什么概念已經(jīng)沒有恰當(dāng)詞匯描述了。用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策沒錯(cuò)，但是，忽略投機(jī)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，可能就要出問題。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，就是前車之鑒。

明年房?jī)r(jià)回落可能性大

        NBD：決策層應(yīng)該已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的問題，因此，在最近的一段時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的政策，那么，2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是怎樣呢？

        曹建海：一些大型國(guó)有企業(yè)開始圈地、搶樓宇，一是說明信貸過剩，大部分信貸沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這就說明信貸政策有問題，而且，銀行對(duì)資金使用的監(jiān)管也十分不到位；二是也凸顯出國(guó)企管理的軟束縛，信貸政策成了廉價(jià)政策，賺了是國(guó)企的，賠了是銀行的。加上大型國(guó)企對(duì)市場(chǎng)的影響力比較大，一旦他們瘋狂地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，地價(jià)就會(huì)迅速上漲。這是最危險(xiǎn)的。

        有統(tǒng)計(jì)表明，2007年地方政府出讓土地收入1.3萬億，2009年預(yù)計(jì)至少將達(dá)到3.5萬億。由此帶來的問題是，2010年的房?jī)r(jià)回落的可能性很大，因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)已經(jīng)太高了，很多消費(fèi)者無法進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。我們說，自2006年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策作用不大，就是因?yàn)闊o論怎么調(diào)控，房?jī)r(jià)該漲還是要漲的。但是2010年的房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能再有上漲空間了，小概率是上漲，大概率是回落。所以，政府出臺(tái)控制措施，會(huì)起到作用的。

        這樣一來，2009年拿地的企業(yè)或者是購(gòu)買多處房產(chǎn)者，必然就要深套其中，國(guó)企乃至部分央企首先陷入資金鏈的困難，而由于他們的相當(dāng)一部分資金來自銀行，銀行就會(huì)出現(xiàn)呆壞賬的問題。當(dāng)年很多國(guó)企殺到海南，瘋狂炒樓房，很多企業(yè)被套死，最后引起大量壞賬情況，可能會(huì)再次上演。現(xiàn)在，很多城市都在瘋狂地炒地皮、炒樓盤，二三線的城市也參與了。

        宏觀調(diào)控應(yīng)該防止信貸過快增長(zhǎng)，我預(yù)計(jì)這方面很快就會(huì)發(fā)生變化，或許明年的第一季度就會(huì)出現(xiàn)。如果更快，2010年1月份新的信貸政策就出臺(tái)，可能還有對(duì)土地政策的調(diào)整。明年主要應(yīng)該控制信貸向房地產(chǎn)的流量，合理疏導(dǎo)信貸流向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)。最大的麻煩就在于，2009年流入股市和樓市的信貸資金被牢牢套住。很多地方政府與房地產(chǎn)商是利益共同體；現(xiàn)在房地產(chǎn)商把大量的信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行，那么，房地產(chǎn)商與銀行又是一體；如果把個(gè)體炒房者加進(jìn)去，就是“四位一體”了。

征收物業(yè)稅是個(gè)好辦法

        袁鋼明：房地產(chǎn)的繁榮與信貸量有密切的關(guān)系，如果房?jī)r(jià)不上升，即使資金量很大，也不會(huì)形成投機(jī)炒作風(fēng)潮。關(guān)鍵是，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)是鼓勵(lì)和放松的政策，所以，形成錢跟著政策走。實(shí)際上，資金是條件，不是決定性因素，關(guān)鍵是目前房地產(chǎn)的投機(jī)性太強(qiáng)。從本輪國(guó)有企業(yè)大量圈地的情況看，說明國(guó)有企業(yè)資金充裕，獲得信貸量很大；二是房地產(chǎn)的盈利前景非?？煽?。兩個(gè)因素缺一不可。

        五部委的《通知》規(guī)定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，在我看來，讓房產(chǎn)商繳100％都不是問題。出讓土地具有壟斷優(yōu)勢(shì)，打破房地產(chǎn)壟斷，還要中央出臺(tái)更務(wù)實(shí)以及真正具有限制性的措施，比如說，建設(shè)保障性住房，讓利百姓；還有，可以規(guī)定凡是拍到了地皮的房產(chǎn)商，每年應(yīng)該拿出一定比例的土地（比如30％），用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)；或者拿出一定比例的利潤(rùn)投資城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果有這樣一些政策出臺(tái)，房產(chǎn)投機(jī)性就會(huì)大幅度降下來。

        房地產(chǎn)盡管能帶動(dòng)建筑材料產(chǎn)業(yè)鏈條，但作為宏觀調(diào)控部門，不能把拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的法寶押向房地產(chǎn)，這樣風(fēng)險(xiǎn)太大。房地產(chǎn)如果按照目前的狀態(tài)持續(xù)發(fā)展下去，其帶來的副作用是顯而易見的，核心是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲到了沒人接手的時(shí)候，也就是很多投機(jī)性的購(gòu)房將來賣不出去的時(shí)候，銀行貸款在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還不上，那就是房地產(chǎn)泡沫徹底崩潰的時(shí)候。房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就要完了。

        我們要看清楚目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的嚴(yán)重程度，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，已經(jīng)埋伏下更大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。今后，要控制房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高貸款按揭利率，現(xiàn)在買房子很多是靠貸款，貸款買房可以避免通貨膨脹，按揭后的還貸實(shí)際是通脹里的錢。如果利率上漲幅度大于房?jī)r(jià)上漲幅度，取消7折的貸款優(yōu)惠，占不到便宜，購(gòu)房量和房?jī)r(jià)就會(huì)落下來。進(jìn)一步說，用控制貸款手段不管用，也就是失效的情況下，我們可以采取征收物業(yè)稅的辦法。像日本當(dāng)年面對(duì)房地產(chǎn)泡沫極度膨脹的時(shí)候，采用別的辦法都不管用，但用了征收物業(yè)稅的辦法，房?jī)r(jià)立馬就降下來。一旦征收物業(yè)稅，房子空置的比例就會(huì)很快下降。

        結(jié)束語(yǔ)：兩位專家的分析告訴我們，由信貸拉動(dòng)的房地產(chǎn)繁榮，某種程度上奠定了2009年經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)。但是，由于天量的信貸滋生了投機(jī)性和土地過度圈占，這必將給2010年帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是資金風(fēng)險(xiǎn)。為此，從某種意義上說，化解信貸風(fēng)險(xiǎn)可能是明年的主題。

　　對(duì)話記者

每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾撸盒炜?br/>
　　對(duì)話嘉賓

曹建海  社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明  清華大學(xué)世界與中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究

        中心研究員



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