每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        發(fā)改委11月23日宣布，上海迪士尼樂(lè)園項(xiàng)目已獲核準(zhǔn)，建設(shè)地址位于上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)，樂(lè)園占地僅116公頃（合1.16平方公里）。由于該項(xiàng)目占地面積比目前迪士尼在世界范圍的5座樂(lè)園都要小，也遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)預(yù)期的4.12平方公里，因此，一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目將無(wú)力推高周邊房?jī)r(jià)；但更多的人則認(rèn)為，迪士尼帶給上海的絕不僅僅是一座樂(lè)園，而是一個(gè)價(jià)值巨大的產(chǎn)業(yè)。

        “迷你”的迪士尼，其影響力會(huì)不會(huì)也變得“迷你”？作為占地面積最小的上海迪士尼樂(lè)園，面向的卻是世界上規(guī)模最大的人群，這是否會(huì)給“迪士尼效應(yīng)”帶來(lái)一些變數(shù)？為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）請(qǐng)來(lái)了熟悉上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的三位地產(chǎn)人——上?？鐕?guó)采購(gòu)中心五角世貿(mào)商城有限公司總經(jīng)理柯?tīng)柨?、上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷部副總監(jiān)楊子江、上海佑威房地產(chǎn)信息服務(wù)有限公司執(zhí)行董事黃志堅(jiān)參加本期《地產(chǎn)峰會(huì)》，請(qǐng)他們?yōu)橥顿Y者解析迪士尼及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所能帶來(lái)的價(jià)值。  

【話題1】能帶動(dòng)多少商鋪升值

        NBD：迪士尼樂(lè)園的“吸金”能力究竟有多大？迪士尼所在的浦東乃至整個(gè)長(zhǎng)三角將有多少產(chǎn)業(yè)群會(huì)為此受益？單就樂(lè)園周邊來(lái)說(shuō)，半徑多少公里范圍內(nèi)的商鋪將借上海迪士尼樂(lè)園升值？

        黃志堅(jiān)：迪士尼樂(lè)園首先吸引的是“人潮”，然后轉(zhuǎn)化為“錢潮”。美國(guó)的迪士尼樂(lè)園每年有2000多萬(wàn)的客流量，東京迪士尼有1300萬(wàn)客流量，香港迪士尼的客流量最少也有450萬(wàn)。上海迪士尼樂(lè)園開(kāi)園后，估計(jì)吸引的客流可以達(dá)到1000萬(wàn)。這些客流的衣、食、住、行、購(gòu)物觀光等將帶來(lái)巨量的消費(fèi)，并分流至各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。對(duì)于周邊的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何把人潮變成錢潮，是重要的課題。

        柯?tīng)柨耍何覀児鹃_(kāi)發(fā)的上海跨國(guó)采購(gòu)中心五角世貿(mào)商城就在籌建中的迪士尼樂(lè)園附近，未來(lái)受益是毋庸置疑的。但是我們?cè)谧龃笃謻|、迪士尼樂(lè)園概念的同時(shí)，仍然保持冷靜。根據(jù)發(fā)改委公布的信息，經(jīng)核定的上海迪士尼樂(lè)園總占地面積僅為116公頃，是目前為止世界上最小的一個(gè)。此前迪士尼概念被過(guò)分透支，現(xiàn)在需要重新思考，迪士尼樂(lè)園究竟能給川沙、南匯的樓市帶來(lái)怎樣的影響。

        在我看來(lái)，受益最多的并非是住宅，而是周邊的商業(yè)地產(chǎn)。前面說(shuō)，上海迪士尼樂(lè)園的人流將演變成為消費(fèi)流。根據(jù)研究，在迪士尼樂(lè)園10~15公里半徑范圍內(nèi)，會(huì)自發(fā)地形成多個(gè)客流分流層次，把整個(gè)東亞、東南亞的消費(fèi)人群吸引過(guò)來(lái)，帶動(dòng)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

        以上?？鐕?guó)采購(gòu)中心五角世貿(mào)商城為例，該商城將依托迪士尼等帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，構(gòu)筑國(guó)際專業(yè)展貿(mào)交易平臺(tái)，并為跨國(guó)采購(gòu)的客商做好餐飲、休閑等配套服務(wù)工作。

        楊子江：每年1000萬(wàn)的迪士尼樂(lè)園觀光客流，換算成每天就是大約3萬(wàn)人。上述3萬(wàn)人所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，絕不會(huì)僅限于發(fā)改委所核準(zhǔn)的100多公頃占地。實(shí)際上它將成為后世博時(shí)代上海經(jīng)濟(jì)新的“助推器”。從上半年開(kāi)始，政府不斷出臺(tái)政策利好，南匯和浦東合并形成大浦東、崇明跨江隧橋通車……幾乎每?jī)傻饺齻€(gè)月就有一個(gè)好消息，世博會(huì)后的上海經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是非常光明的。

【話題2】能否帶動(dòng)長(zhǎng)三角房產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　  NBD：與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》上期所報(bào)道的大虹橋一樣，迪士尼樂(lè)園無(wú)疑是又一個(gè)拉動(dòng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，而未來(lái)在整個(gè)長(zhǎng)三角會(huì)不會(huì)有越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位服務(wù)上海四個(gè)中心建設(shè)、服務(wù)迪士尼樂(lè)園開(kāi)發(fā)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？

        黃志堅(jiān)：浦東已經(jīng)成為帶領(lǐng)整個(gè)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的航空母艦，占據(jù)了天時(shí)地利，迪士尼的落戶、大虹橋的軌道建設(shè)，加上上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際航運(yùn)中心等四個(gè)中心的建設(shè)，長(zhǎng)三角的一體化將繼續(xù)深入，最終將被打造成世界第六大的城市群。

        楊子江：雖然目前迪士尼核定的占地面積不大，但從人口來(lái)看，上海迪士尼樂(lè)園所面向的人群，將是全世界最大的，而且又擁有著龐大的經(jīng)濟(jì)總量，顯然會(huì)是一個(gè)非常成熟的市場(chǎng)。上海目前正在進(jìn)入新一輪的發(fā)展建設(shè)高潮期，通過(guò)大浦東、大虹橋的建設(shè)，上海正在西進(jìn)北擴(kuò)南下，帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。圍繞上海的四個(gè)中心定位，長(zhǎng)三角一帶開(kāi)始逐步形成服務(wù)于上海的功能定位。從這個(gè)角度說(shuō)，迪士尼樂(lè)園就像是這個(gè)龐大發(fā)展戰(zhàn)略中一朵美麗的花，為上海與珠三角、渤海灣等貿(mào)易圈的競(jìng)爭(zhēng)添磚加瓦。

        從開(kāi)發(fā)商的角度看，迪士尼樂(lè)園所在的浦東具有金融、物流、文娛、貿(mào)易等功能，有巨大發(fā)展?jié)摿ΑＴ擁?xiàng)目將會(huì)把整個(gè)上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)都帶動(dòng)起來(lái)，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和發(fā)展也將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。輻射長(zhǎng)三角的上海經(jīng)濟(jì)，也將為房地產(chǎn)公司未來(lái)的市場(chǎng)空間提供新的方向。

        柯?tīng)柨耍何覀兾褰鞘蕾Q(mào)商城將從明年下半年起逐步開(kāi)館，進(jìn)而形成大規(guī)模的展覽交易人流。借助上海國(guó)際金融中心與國(guó)際航運(yùn)中心的發(fā)展定位，因勢(shì)利導(dǎo)，通過(guò)國(guó)際化招商，在三至五年內(nèi)形成龐大的跨國(guó)采購(gòu)人流，進(jìn)而借勢(shì)迪士尼效應(yīng)，進(jìn)一步提升商城的營(yíng)業(yè)額，使整個(gè)項(xiàng)目在未來(lái)實(shí)現(xiàn)整體升值。我做商業(yè)地產(chǎn)的心得是，不能僅僅靠題材和概念銷售，而是要真抓實(shí)干，把商場(chǎng)運(yùn)作好，把投資客服務(wù)好，確保他們投資的商鋪在未來(lái)有一個(gè)比較大的價(jià)值增幅。要知道，商業(yè)地產(chǎn)的租金只要提升10%，物業(yè)價(jià)值就可以翻一番。我相信，如果我們能把商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好，營(yíng)業(yè)額大幅度上升的話，租金上漲只是時(shí)間問(wèn)題。

【話題3】如何帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　NBD：有報(bào)道說(shuō)，迪士尼樂(lè)園將給中國(guó)內(nèi)地的文化產(chǎn)業(yè)尤其是卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大利好，迪士尼樂(lè)園的落戶，將大大刺激整個(gè)產(chǎn)業(yè)以及衍生消費(fèi)品的銷售，進(jìn)而促使這個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的增長(zhǎng)，你們?cè)趺纯矗?br />
        黃志堅(jiān)：我覺(jué)得迪士尼將改變周邊的商業(yè)環(huán)境。在消費(fèi)人流的帶動(dòng)下，整體商業(yè)環(huán)境和交通環(huán)境將有大幅度改變，會(huì)使迪士尼所在區(qū)域成為一個(gè)商業(yè)集中區(qū)域，進(jìn)而發(fā)展成一個(gè)辦公集中區(qū)域。

        柯?tīng)柨耍旱鲜磕針?lè)園很難說(shuō)會(huì)帶動(dòng)周邊的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。事實(shí)上，在迪士尼落戶前，中國(guó)內(nèi)地的授權(quán)廠商就已經(jīng)在生產(chǎn)迪士尼的產(chǎn)品，OEM代工生產(chǎn)早也就開(kāi)始興盛，因此上海迪士尼樂(lè)園未必會(huì)帶動(dòng)周邊的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，但會(huì)推動(dòng)迪士尼附屬產(chǎn)品的消費(fèi)潮，相關(guān)的服務(wù)業(yè)也將因此發(fā)展。圍繞迪士尼樂(lè)園，會(huì)自然而然地形成多種消費(fèi)形式，包括SPA、泡吧等。而江浙一帶的工廠，也可以圍繞迪士尼樂(lè)園研發(fā)多種產(chǎn)品。三到五年以后，迪士尼樂(lè)園附近一定會(huì)形成一股巨大的消費(fèi)熱浪。但眼下商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商需要保持冷靜，要找到自己的定位。以我們五角世貿(mào)商城為例，眼下需要通過(guò)自身的“上海跨國(guó)采購(gòu)中心”、“上海進(jìn)口產(chǎn)品展貿(mào)中心”、“聯(lián)合國(guó)上海采購(gòu)物流中心”三大中心的主題定位，吸引世界各地的采購(gòu)商，高效營(yíng)運(yùn)商城。而在迪士尼樂(lè)園落戶上海以后，上?？鐕?guó)采購(gòu)中心五角世貿(mào)商城再行導(dǎo)入旅游休閑購(gòu)物客流，這將是一個(gè)水到渠成的過(guò)程。

記者觀察

經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展引發(fā)上海房?jī)r(jià)“高燒”

        資料顯示，今年以來(lái)上海多個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)較年初上漲了50%，一些郊區(qū)板塊的住房?jī)r(jià)格漲幅甚至達(dá)到100%，在上海房?jī)r(jià)“高燒”之際，鮮有人能解釋房?jī)r(jià)上漲的真正原因。

        自11月初以來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的《地產(chǎn)峰會(huì)》欄目先后邀請(qǐng)了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、營(yíng)銷公司以及研究機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)和院長(zhǎng)對(duì)話大虹橋規(guī)劃、迪士尼落戶浦東給上海樓市帶來(lái)的利好。上海房?jī)r(jià)“高燒”的真正原因也隨之得以破譯——重新明確產(chǎn)業(yè)功能定位的上海，正釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)活力，并影響人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的看法。今年以來(lái)“高燒”的房?jī)r(jià)，正是人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期的提前釋放。

        擁有了國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際金融中心、國(guó)際貿(mào)易中心、國(guó)際航運(yùn)中心等四個(gè)中心定位的上海，在經(jīng)歷了行政、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重新調(diào)整后，迸發(fā)出前所未有的活力。

        普華永道發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2008~2025年間，上海市在世界城市GDP排名中將從第25位上升到第9位，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是當(dāng)前全球GDP排名前30強(qiáng)城市中最高的。擁有了如此強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)的上海樓市，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。留待解決的疑問(wèn)，僅僅是上海房?jī)r(jià)上漲的時(shí)間和幅度是否能與上海經(jīng)濟(jì)相匹配。



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