每經(jīng)記者  夏子航  發(fā)自上海

■  購房者苦等7年，等來閔行區(qū)最大爛尾樓

■  開發(fā)商紫旺房產(chǎn)法人代表周如眾被刑拘

■  閔行區(qū)房管局被購房者質(zhì)疑監(jiān)管不到位

        上海市閔行區(qū)“樓脆脆”——蓮花河畔景苑倒樓的賠付工作剛塵埃落定，另一場積壓7年的“樓拖拖”風(fēng)波卻愈演愈烈。

        11月16日，閔行區(qū)法院。面對苦等7年的購房者們，上海紫旺房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱紫旺房產(chǎn)）的代理律師——上海市衡平律師事務(wù)所的陳曉虹一再重復(fù)：“紫旺房產(chǎn)已無力運作，沒有交房能力。”

        《每日經(jīng)濟新聞》記者多方調(diào)查證實，紫旺房產(chǎn)的法人代表周如眾，已于11月3日被上海市公安局經(jīng)偵總隊刑事拘留，涉嫌非法吸收公眾存款罪。其女、紫旺房產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)周國麗也被警方控制。

        上海市衡平律師事務(wù)所此前出具的調(diào)查報告稱，紫旺房產(chǎn)“在開發(fā)過程中，由于資金短缺，通過民間融資所借高利貸本金約為4.3億元”，且已“嚴重資不抵債、負債6個億左右”。

        “銷售收入起碼有7.3億元，毛利潤有3.3億元之多，錢去哪里了？”購房戶提出質(zhì)疑。此外，購房戶曹振國還向閔行區(qū)房管局的監(jiān)管提出質(zhì)疑。

項目到手  本想大賺一筆

        周如眾是溫州泰順人，早年在上海做建材生意，2002年9月3日成立上海紫旺電器有限公司  （以下簡稱紫旺電器），注冊資金100萬元。

        “周如眾搞建材賺了一筆錢，也看到搞房地產(chǎn)來錢，2002年起，先用紫旺電器的名義做起了房地產(chǎn)。”上述熟悉此事的閔行區(qū)官員17日向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“估計當(dāng)時他已有拿到那塊地的把握了。”

        工商資料顯示，紫旺房產(chǎn)是2003年9月5日才成立的，注冊資金1.238億元，其中紫旺電器出資2700萬元，周如眾出資9680萬元。

        閔行區(qū)房地產(chǎn)登記處的披露信息顯示，2003年10月23日，紫旺房產(chǎn)通過出讓的方式，獲得了江川路街道132街坊15/1丘12萬平方米的商業(yè)用地。

        上述官員透露，這一地塊起初并不是商業(yè)用地，而是工業(yè)用地。周如眾先是通過招商引資方式獲得使用權(quán)，最初定名為上海紫旺電器產(chǎn)業(yè)基地。不過，周如眾的想法一直是搞房地產(chǎn)，成立紫旺房產(chǎn)也就是專門為了此事。2003年，他終于如愿將這塊地的使用性質(zhì)變更為商業(yè)用地。

        在后來的項目推廣中，該項目被定名為  “新閔捷運城”，2004年12月開建，2006年完成結(jié)構(gòu)封頂，共有房屋1889套，建筑總面積17.2萬平方米。2006年2~8月，周如眾取得預(yù)售許可，2006年9月正式開盤預(yù)售。

各種借口  交房一拖再拖

        但實際上，許多購房者在這之前就已經(jīng)付款，形式為“聯(lián)建，協(xié)建”。

        2002~2005年，周如眾一直在進行聯(lián)建、協(xié)建的“賣房集資”。《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，周如眾向浙江麗水一地就賣出200套聯(lián)建、協(xié)建房屋，其中90%以上是2002年簽的協(xié)議。

        保守預(yù)計，周如眾總共賣出的聯(lián)建、協(xié)建房屋在600套左右。

        房地產(chǎn)交易中心資料顯示，該樓盤一期1235套房子共售出1044套，二期654套整盤停售。

        但在房屋賣出后，約定的2004年、2007年交房期限一再過去，業(yè)主始終未拿到房屋。

        對于延期交房，紫旺房產(chǎn)也給出過解釋。記者獲悉，2007年5月15日，紫旺房產(chǎn)第一次發(fā)出的  《告業(yè)主書》稱：“隨著長三角經(jīng)濟圈上海  ‘龍頭’經(jīng)濟地位的進一步確立，在閔行區(qū)馬橋板塊城市建設(shè)規(guī)劃進一步調(diào)整的大發(fā)展趨勢下，為迎合項目開發(fā)適應(yīng)未來發(fā)展的長遠目標(biāo)，只有更加完善的配套和先進的技術(shù)硬件才能立足于市場，才能給各位業(yè)主帶來有效的經(jīng)濟回報，因此原定于2007年5月31日房屋交付發(fā)日期將有所延后。”

        2008年5月10日，紫旺房產(chǎn)又以建立  “更加完善的商業(yè)配套設(shè)施和合理的市場規(guī)劃布局”為由，將原定的房屋交付日期再次延后至2008年10月31日。但到了10月31日，紫旺房產(chǎn)又稱  “后期工程與配套設(shè)施尚處于施工階段”，交付日期再次順延。

承認受阻  遭遇業(yè)主起訴

        2009年1月，很多業(yè)主坐不住了，他們親自跑了一趟工地，發(fā)現(xiàn)施工竟然基本停了下來。

        “做水、電、煤配套工程的施工隊告訴我，紫旺房產(chǎn)已經(jīng)要求停止施工，我這才發(fā)現(xiàn)問題大了。”購房戶老楊告訴記者。

        但直到2009年5月3日，紫旺房產(chǎn)才承認陷入困境，表示因2008年金融風(fēng)暴的影響，“提升改造必須有新的資金注入，本公司無力運作，按有關(guān)部門要求及介紹，已與新的合作方進行資產(chǎn)重組或收購的談判”。

        紫旺房產(chǎn)還表示，已簽訂預(yù)售合同的客戶，紫旺房產(chǎn)將不能按期交房，“如要交房，必須有新的合作方愿意介入或收購后，相關(guān)配套款交清，按規(guī)定將全部的竣工資料交有關(guān)部門并經(jīng)過驗收，據(jù)不完全統(tǒng)計，所需時間至少約12至18個月。如沒有新的合作方介入或收購，交房時間則無法預(yù)計。”

        2009年5月3日，上海市衡平律師事務(wù)所向購房戶提出“退不退房”的征詢，此后又于2009年7月稱，紫旺房產(chǎn)計劃在2010年3~6月交房，2012年12月底辦理大產(chǎn)權(quán)證。

        眼看交房無期，購房戶老楊就此向閔行區(qū)法院提起訴訟，要求紫旺房產(chǎn)交房及支付違約金，并獲得法院支持。其他購房戶聞訊，也紛紛起訴紫旺房產(chǎn)，于是這樣的訴訟一再上演。

        記者11月18日前往上述工地，看到工程確實已經(jīng)停工，片區(qū)內(nèi)雜菜叢生，據(jù)悉，閔行區(qū)法院已將此地查封。

老總被拘  牽出非法集資

        在11月16日閔行區(qū)法院的公開審理中，上海市衡平律師事務(wù)所律師陳曉虹曾申請延期審理，理由是：“目前，紫旺房產(chǎn)的法人代表周如眾已因涉嫌非法吸收公眾存款問題被刑拘，紫旺房產(chǎn)的相關(guān)材料被一并帶走，加之紫旺房產(chǎn)的財務(wù)等已被查封，因此無法對購房戶提供的合同信息進行質(zhì)證，也無法繼續(xù)施工并完成交房約定。”

        周如眾東窗事發(fā)，源起溫州泰順地區(qū)民間借貸人的報案。

        知情人士透露：“事實上，在周如眾償付本息出現(xiàn)問題后，借貸人就開始尋求解決辦法，最終在今年10月正式向上海市公安局經(jīng)偵總隊報案，稱周如眾非法集資。”

        一位泰順方面的報案牽頭人稱，周如眾欠其100萬元債務(wù)，他們聯(lián)合報案涉及的借貸總額大約有1.3億元，多為私人借貸。

        該牽頭人還稱，實際上還有規(guī)模更大的融資機構(gòu)充當(dāng)“橋梁”的非法集資，“但他們也面臨被法律制裁的風(fēng)險，不敢報案，甚至試圖阻止我們報案。”

        根據(jù)可靠消息，周如眾是11月3日在上海吳中路附近被上海市經(jīng)偵總隊控制帶走的，周如眾的女兒、紫旺房產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)周國麗也在次日被上海警方控制。目前，上海警方在九宮賓館成立了專門調(diào)查小組。

        購房戶曹振國認為，紫旺房產(chǎn)可能暗藏著更多問題。根據(jù)他的計算，該樓盤的土地、建設(shè)等成本共計約4億元，而1889套如果全部銷售，總的銷售收入應(yīng)為7.3億元，毛利潤高達3.3億元，扣除銀行利息和其他運營成本，還是應(yīng)有相當(dāng)可觀的利潤。

        “我不同意紫旺公司負債6個億的說法，除非其惡意抽逃資金、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。”曹振國說。

        對此，閔行區(qū)房管局了解此事的工會主席欒志勇表示，暫時無法了解周如眾是否存在挪走資金的情況。

資不抵債  項目變爛尾樓

        “應(yīng)該說，周早期賺了點錢，把上述地塊分片開發(fā)，穩(wěn)健一點還是可以玩轉(zhuǎn)的。但他選擇一次性建成全部樓盤，如此大的壓力下，他早期積累下來的資金就有些不足，就只好拆東墻補西墻，2007年前后開始借高利貸。”

        “一個很能說明問題的細節(jié)是，紫旺房產(chǎn)年前的賬上還有兩三千萬元，但年關(guān)一過，民間借貸集中討要利息，一下就被全部拿走了。”欒志勇回憶說，“他是泰順人，靠著熟人和關(guān)系，沒想到一下就借來那么多錢，他也全部笑納，沒有顧忌后果。”

        欒志勇認為，周如眾此時仍是有救的，但在房地產(chǎn)開發(fā)后期，他又在考慮另一項投資是否進行，砸了不少錢，拖了太久，高利貸自然就把他壓垮了。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者從可靠渠道獲悉，周如眾可能還在上海牽涉1億元以上的典當(dāng)融資，“實質(zhì)與高利貸相近”。

        上海市衡平律師事務(wù)所出具的《關(guān)于紫旺電器城資不抵債實行資產(chǎn)重組若干的調(diào)查情況匯報》中稱，目前該項目尚余5萬多平方米建筑面積因故無法預(yù)售，按閔行該地區(qū)經(jīng)濟適用房最高標(biāo)準(zhǔn)4100元/平方米政府收購價，約可回收2.2億元，但比起債務(wù)還差了許多，“至此，紫旺房產(chǎn)向民間借貸的高利貸資金將根本無法償還，已嚴重資不抵債，導(dǎo)致項目成為閔行最大的爛尾樓。”上述匯報材料說。

若被重組  或能起死回生

        周如眾被刑拘，各方認為這有助于促進紫旺房產(chǎn)問題的解決。

        上海市衡平律師事務(wù)所出具的上述《關(guān)于紫旺電器城資不抵債實行資產(chǎn)重組若干的調(diào)查情況匯報》中透露，紫旺房產(chǎn)項目后續(xù)配套費約為7000萬元，各種規(guī)費約3000萬元，同時經(jīng)專家評估，因該項目規(guī)劃設(shè)計滯后，還需追加改造費用約1.02億元，加上還貸銀行本息，該項目總需追加投資2.5億元才能達到入戶標(biāo)準(zhǔn)。

        但上海市衡平律師事務(wù)所指出，經(jīng)調(diào)查評估，由上海國有全民企業(yè)和紫旺房產(chǎn)實行資產(chǎn)重組，追加投入約2億元，閔行區(qū)政府給予國有企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟適用房的規(guī)費適當(dāng)減免，如能全部回收非真實預(yù)售房，經(jīng)過升級改造銷售后，付清各種規(guī)費，償還高利貸借款本金，“還是可以使項目起死回生的。”

        知情人士透露，上述意見的核心就是要求退回早期聯(lián)建、協(xié)建的房屋合同，“當(dāng)時可能2000元/平方米賣出的，收回后起碼賣7000元/平方米以上，這無疑是一大塊肥肉。”

        據(jù)上海市衡平律師事務(wù)所人士透露，國資背景的上海星際房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱星際房產(chǎn)）已經(jīng)介入此項目中，“只要不虧錢，星際房產(chǎn)愿意把這個項目做成，解決爛尾樓的問題。”

        閔行房管局工會主席欒志勇17日指出，現(xiàn)在各方實際上都在等待公安部門的調(diào)查結(jié)論，“只有知道紫旺房產(chǎn)到底借了多少民間借貸，賣出多少協(xié)建、聯(lián)建房屋后，相關(guān)方面才好展開下一步工作。”

        “星際房產(chǎn)畢竟對此比較了解，能做得更好。”欒志勇認為。但他也指出，閔行區(qū)肯定不只這一種方案。

同步播報

購房者質(zhì)疑閔行區(qū)房管局：

開發(fā)商不符條件  為啥頒發(fā)預(yù)售許可證？

　　  在對紫旺房產(chǎn)提起訴訟的同時，購房者也對閔行區(qū)方面的監(jiān)管問題提出了質(zhì)疑，主要包括3個方面。

        第一個質(zhì)疑是：紫旺房產(chǎn)在成立之前的2002年就開始集資，相關(guān)部門監(jiān)管不到位。

        對于協(xié)建、聯(lián)建的歷史遺留問題，閔行區(qū)房管局房屋管理科的景皓回應(yīng)稱，閔行區(qū)房管局當(dāng)時并不知悉此事，“并沒有購房戶向房管局檢舉，我們也是到了2008年前后才知道這事。”

        第二個質(zhì)疑是：房地產(chǎn)商開發(fā)資質(zhì)中的‘暫定’資質(zhì)按規(guī)定頂多延續(xù)2年，但閔行區(qū)房管局連續(xù)5年為紫旺房產(chǎn)通過了‘暫定’資質(zhì)。據(jù)披露信息，紫旺房產(chǎn)于2003年9月5日成立，同年9月22日就獲得“暫定”的資質(zhì)等級。

        景皓表示，紫旺房產(chǎn)的“暫定”資質(zhì)一直延續(xù)到2008年，此前它一直通過年審，“2008年問題爆發(fā)出來后才撤銷了它的資質(zhì)，只準(zhǔn)許它完成遺留下來的項目，不準(zhǔn)再進行房地產(chǎn)開發(fā)。”

        第三個質(zhì)疑是：紫旺房產(chǎn)并不具備獲得預(yù)售許可證的資質(zhì)，為什么房管局也頒發(fā)了預(yù)售許可證？

        根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法第32條，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合“土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃”和“已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同”等8項必要條件。

        購房者曹振國稱，他自2009年7月9日申請信息公開，并一度發(fā)起行政訴訟，但閔行區(qū)房管局至今只提供了當(dāng)初紫旺房產(chǎn)申請預(yù)售許可證時提供的“紫旺房產(chǎn)物業(yè)管理情況”。

        記者注意到，紫旺房產(chǎn)2006年1月16日向閔行區(qū)房管局提供了一份《承諾書》，稱開發(fā)的中電紫旺電器城項目沒有找到一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司，承諾由其資產(chǎn)管理部負責(zé)前期物業(yè)管理，在項目交付之前，再落實一級資質(zhì)的物業(yè)公司進行前期物業(yè)管理。如再無法落實，將由資產(chǎn)管理部繼續(xù)對小區(qū)實行前期物業(yè)管理，直至業(yè)主大會成立。”

        曹振國表示，紫旺房產(chǎn)并未與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，即紫旺房產(chǎn)不符合上述商品房預(yù)售的規(guī)定，“紫旺房產(chǎn)在不具備預(yù)售條件的情況下，房管局卻頒發(fā)了合法預(yù)售許可證，側(cè)面導(dǎo)致了我們1044戶購房人上當(dāng)。”



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